Bất động sản · 5 phút · 2026-06-05

Hợp đồng đặt cọc: Khi nào mất cọc, khi nào đòi gấp đôi?

Tìm hiểu quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015. Cách tránh mất tiền cọc oan.

Đặt cọc: Đơn giản mà đầy rủi ro

Hợp đồng đặt cọc tưởng đơn giản nhưng là một trong những nguồn tranh chấp phổ biến nhất tại Việt Nam, đặc biệt trong giao dịch bất động sản.

Bẫy: Ghi là "tạm ứng" hoặc "trả trước" thay vì "đặt cọc."

Rủi ro: Nếu không ghi rõ là "đặt cọc," bạn mất quyền đòi gấp đôi theo Điều 328. Tiền chỉ được hoàn lại, không có phạt.

Cách bảo vệ: Luôn ghi rõ: "Bên A đặt cọc cho Bên B số tiền X để đảm bảo thực hiện hợp đồng [mua bán/thuê]."

Bẫy: Không ghi deadline ký hợp đồng chính.

Rủi ro: Bên nhận cọc kéo dài vô hạn — không ký HĐ chính nhưng cũng không trả cọc. Bạn bị "treo" vốn.

Cách bảo vệ: Ghi rõ: "Hai bên sẽ ký hợp đồng chính trước ngày DD/MM/YYYY. Quá thời hạn mà không ký, bên vi phạm chịu phạt theo Điều 328."

Bẫy: "Trường hợp bất khả kháng, hai bên thỏa thuận lại."

Rủi ro: "Bất khả kháng" không được định nghĩa. Bên kia viện cớ mơ hồ để không trả cọc.

Cách bảo vệ: Liệt kê cụ thể: bất khả kháng = thiên tai, dịch bệnh, quyết định thu hồi đất của nhà nước. Ngoài ra → phạt cọc bình thường.

Bẫy: Chuyển tiền cọc mà không có biên nhận hoặc chứng từ rõ ràng.

Rủi ro: Bên nhận cọc phủ nhận đã nhận tiền. Bạn không có bằng chứng tại tòa.

Cách bảo vệ: Chuyển khoản ngân hàng (có nội dung "đặt cọc HĐ..."). Lập biên nhận 2 bản có chữ ký + CCCD.

Bẫy: "Nếu Bên B không thực hiện giao dịch, Bên B chỉ hoàn trả số tiền cọc cho Bên A."

Rủi ro: Bên bán dễ dàng bội ước vì chỉ phải trả lại cọc — không bị phạt. Họ bán cho người khác giá cao hơn.

Cách bảo vệ: Giữ nguyên quy định: "Bên nhận cọc vi phạm phải trả cọc + phạt bằng số tiền cọc (Điều 328 BLDS)."

Upload hợp đồng đặt cọc lên HợpĐồng AI để kiểm tra xem đã đủ điều khoản bảo vệ chưa — miễn phí lần đầu.